lunes, 19 de octubre de 2009

El mercado de la vivienda en plena pugna

Retomamos un poco aspectos economicos de la vivienda con el especial que venía este domingo en 5 dias.
Comenzemos por el gráfico del precio del metro cuadrado en diferentes provincias:
Las provincias donde más han bajado han sido Zamora, Toledo, Guadalajara, Albacete, Zaragoza, malaga, y Alava. Es curioso que alava se sigue manteniendo aún así entre las 6 provincias más caras.

El crac abre las puertas a potenciales compradores de viviendas
La caida de precios seguirá durante meses, pese a que ya tenga dimensiones históricas. Pero puede ser un buen momento para buscar casa.
Las previsiones de los expertos sobre la evolución a medio y largo plazo de las variantes que más pueden interesar al potencial comprador de una vivienda -también al vendedor- no están en total sincronía. Sin embargo, aunque basen sus conclusiones en proyecciones diferentes, se percibe una opinión prácticamente unánime: ya puede ser un buen momento para adquirir una casa si se sigue un proceso de selección del producto. Y esto es consecuencia básicamente de la corrección de los precios que ya se ha producido y de la capacidad que el comprador tiene para mejorar las condiciones de partida.
Las últimas estadísticas muestran que el mercado sigue hundido, pese a que algunos datos apuntan a la ralen-tización del desplome. Los anunciados esta semana por el Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que la compraventa de viviendas en agosto se redujo un 9,9% respecto al mismo mes de 2008 hasta las 34.019 operaciones. Sin embargo, este porcentaje de caída es menor de dos dígitos por primera vez en 16 meses y es significativamente más moderado que el de julio, que se elevó al 20%.Sin embargo, las referencias con más perspectiva muestran mejor la profundidad de la crisis: de más de 468.300 transacciones de viviendas realizadas en el primer semestre de 2007 se pasó a 316.000 en los seis primeros meses de 2008 y a las 217.000 de enero-junio de este año.
Y en la evolución de los precios, aunque las cifras sean diferentes si provienen del Gobierno o de las tasadoras, el sentido bajista no cambia. El Gobierno se basa en las comunicaciones de los co-
legios de notarios sobre las operaciones que se cierran ahora, pero con las condiciones pactadas unos dos años antes. El Ministerio de la Vivienda notificaba el jueves que el precio medio de la vivienda libre se redujo en el tercer trimestre un 8% respecto al mismo periodo del año anterior hasta los 1.902,8 euros por metro cuadrado, lo que supone una pequeña desaceleración frente al 8,3% cosechado durante el trimestre anterior. Según Tinsa, sólo en la costa mediterránea el recorte en septiembre ha sido mayor que el de mes previo.
Aunque es cierto que la moderación se produce porque ya la base de partida es más baja por las correcciones anteriores, también lo es, como opinan casi todos los expertos, que esta trayectoria de declive con más mesura va a proseguir. ¿Es entonces mejor esperar para comprar o se encuentran ya buenas oportunidades en el mercado?
Carlos Ferrer-Bonsoms, director de departamento de residencial de Jones Lang LaSalIe, considera que esa tónica de declive continuará unos meses, previsiblemente hasta mediados de 2010. Esto no significa, en su opinión, que a partir de ahí los precios vuelvan a remontar, pues se entraría en una fase meseta o de estabilización, que puede durar unos dos años.
Comparar precios
Pese a este contexto, Ferrer-Bonsoms estima que el comprador puede actualmente encontrar buenas oportunidades y que en determinadas áreas el ajuste a la baja adicional sería ya reducido. Añade que si un cliente encuentra una casa para vivir que le gusta, que siga adelante, pero después de comprobar que está en precio respecto a las activos de una calidad similar en la zona elegida. Aunque concluye que lógicamente es necesario lograr la financiación necesaria, aspecto que sigue siendo un cuello de botella en la actividad inmobiliaria.
Para Fernando Encinar, del portal inmobiliario Idealista.com, ésta es una etapa idónea para explorar el mercado en búsqueda de inmuebles y comprar si el objetivo es vivir en él. "Previsiblemente los precios continuarán con un constante goteo a la baja, pero pasará como en las rebajas: en el tramo final habrá productos muy baratos, pero sólo quedará lo que no haya querido nadie. Ahora se puede encontrar un compendio de buenas viviendas y a un precio aceptable", concluye.
Por su parte, el servicio de estudios del BBVA, en el informe del pasado junio, señala que el ajuste proseguirá a corto plazo, y que de media las viviendas se habrán abaratado un 10% este año. Entre 2008-2011 se acumularía un descenso del 30%, mientras que se espera que la recuperación llegue en 2012.
Aunque el montante de la caída acumulada varía según las fuentes y pese a que unos expertos vean el cambio de signo en horizontes diferentes -tres, dos o incluso menos años-, lo que es muy evidente es que la purga por municipios está siendo muy dispar. Los datos del Ministerio de la Vivienda señalan que, desde máximos, las localidades que han sufrido una corrección más fuerte son Arcos de la Frontera (Cádiz), Águilas (Murcia) y Mislata (Valencia), con el 43,63%, el 43,46% y el 40,84%, respectivamente. En Madrid, el descenso mayor lo registran San Fernando de Henares, con un 32%, y Aranjuez y Geta-fe, con más de un 30% cada una. En Barcelona, esos puestos lo ocupan Sant Pere de Ribes y Cornelia de Llobregat, con bajadas superiores al 21%.
Por el contrario, algunas ciudades apenas han sufrido. Son los casos, entre otros, de Roquetas de Mar (Almería), San Roque (Cádiz), San Bartolomé de TVa-jana (Las Palmas) y Vic (Barcelona), que no experimentan caídas desde máximos. Sin embargo, esto no parece que en general signifique que las zonas que más caen no sigan corrigiéndose o que las que presentan mejor evolución vayan a liderar las pérdidas futuras. Una idea compartida es que probablemente las casas de la costa, especialmente las de calidad no muy elevada, sufrirán nuevas purgas, frente a un menor recorrido a la baja para las de las grandes ciudades bien situadas.
Futuras tensiones
También, como señala David Moya, director general de Look & Find, existe una diferencia sustancial entre los activos de segunda mano, que ofrecen descuentos más sustanciosos, y las viviendas nuevas. En su opinión, esta evolución pre-visiblemente seguirá así, ya que las promotoras inmobiliarias y las entidades financieras tienen una escasa capacidad de recortes sin incurrir en pérdidas, ya que tienen que comercializar lo que se construyó con un suelo en máximos, que llegó a representar un 50% del coste total.
Hay otros datos sobre la mesa que auguran que la oferta y los precios seguirán una trayectoria muy diferente por zonas y que la evolución del stock de vi-
viendas, que en general se cifra en el millón de unidades, dependerá de las lo-calizaciones y de la calidad. Para Fe-rrer-Bonsoms, hay casas prácticamente invendibles porque se plantearon para una demanda que no existe.
Como otros expertos, señala que será preciso estar atentos a las consecuencias futuras del hundimiento de la construcción: las viviendas iniciadas ascendieron a 49.300 unidades en el segundo trimestre de 2009 con una caída del 46,6% respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que el número de visados de obra nueva solicitados en el primer semestre se eleva a 59.000 -muchos no se desarrollarán- frente al récord de 920.000 del conjunto de 2006.
¿Qué puede ocurrir a continuación? En su opinión que las tensiones vuelvan en unos tres años en algunas áreas, básicamente en las grandes ciudades, aunque en otras zonas no haya acabado la depuración.
Y este factor, juntos a otros, también puede ser básico a la hora de establecer qué momento es más idóneo para adquirir una vivienda.

Cómo negociar buenas condiciones
Antes de empezar a buscar, lo primero que tiene que hacer el comprador es pasarse por el banco, pues ha de comprobar su capacidad de compra. Así tendrá claro hasta dónde puede llegar. Es recomendable que chequee varias entidades financieras, pues unas tienen la mano más abierta que otras en cuanto a la concesión de créditos.
* Estudiar minuciosamente los precios de la zona en la que se esté interesado. Lo más práctico y sencillo es utilizar portales de internet especializados, para hacerse una idea del precio por metro cuadrado. Una vez se disponga de una visión de qué se ofrece y a qué precios, es el momento de comenzar a hacer llamadas a los que interesen.
* Utilizar un intermediario para realizar la búsqueda. No es imprescindible, pero en la situación actual son un aliado del comprador. Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista, señala que "tratan de ajusfar los precios a la demanda con el objetivo de cerrar las operaciones. Ahora están de parte del comprador". Así, señala que una buena agencia inmobiliaria puede llegar a suponer un descuento de dos dígitos en el coste final.
* No tener miedo a realizar ofertas muy por debajo del precio inicial propuesto por el vendedor. Éstos, en muchos casos, están dispuestos a aceptar precios muy por debajo del que aparece en !a oferta. Analizando el precio respecto
a la zona y la capacidad de compra, la primera oferta puede realizarse entre un 30% y un 40% por debajo de lo que el vendedor pide inicial-mente. 9 No tener prisa. En esta situación, el tiempo juega a favor del comprador y en contra del vendedor. La oferta es inmensa y los compradores son muy escasos. El
riesgo de que desaparezca el piso que interesa es mínimo. El comprador sabe que podrá volver a las dos semanas y que, probablemente, seguirá a la venta.
« Asegurarse del valor de tasación de la vivienda antes de realizar una oferta. Aunque sólo son referencias orientativas, varias páginas web ofrecen la posibilidad de valorar la vivienda introduciendo los datos de situación, metros y estado. La oferta puede condicionarse incluso al valor de tasación oficial. Ahora es crucial, porque en la mayoría de los bancos condicionan el crédito al valor de tasación o de compra, el menor de ambos, de manera que una tasación inferior al precio de adquisición conllevaría serios problemas de financiación.

Claves de la crisis inmobiliaria
1EI número de operaciones en el primer y segundo trimestre de este año apenas supera las 100.000 unidades en cada periodo, lo que supone una caída de casi el 35% respecto al mismo periodo del año anterior. Aun así, el descenso es más suave en relación a oc-tubre-diciembre de 2008.
2 La caída de precio se desacelera, aunque se parta del declive más pronunciado de las últimas décadas. No obstante, en algunas provincias, como en Guipúzcoa, Tarragona, Madrid, Cuenca, Alicante, Sego-via y Valladolid han remontado ligeramente en el tercer trimestre de 2009 frente al mismo periodo de 2008, según datos del Ministerio de la Vivienda.
3 La evaluación del stock de casas en búsqueda de comprador es objeto de polémica entre las diversas entidades que elaboran estadísticas. Aunque algunas conclusiones hablan de más de un millón de unidades, los expertos, sin quitar importancia a esta cura sin cubrir, señalan que su impacto es diferente por municipios e, incluso, por zonas en algunas ciudades. Una conclusión es que las áreas de influencia de las grandes ciudades, como Guadalajara en Madrid, están entre las más castigadas, pues se sobrestimó la demanda.

El coste hipotecario se disparará con la remontada económica
La cuota mensual de un préstamo de 200.000 euros subirá más de un 20% cuando el euríbor vuelva a situarse en el 3%
A la hora de buscar vivienda, es muy importante que el comprador calcule sus fuerzas, de forma que, para no llevarse a engaño, ha de tener muy presente una premisa: que los tipos de interés subirán en los próximos meses. El mes pasado, el euríbor a un año se situó de media en el 1,261%, de forma que la cuota mensual de un préstamo por 200.000 euros con un diferencial del 0,75% a 25 años y revisado con esa referencia se sitúa en 848 euros. El ahorro respecto a septiembre de 2008, cuando las tensiones del mercado estaban en plena ebullición (el euríbor medio se situó en el 5,384%), alcanza los 457 euros. Pero hay que tener cuidado, el entorno de tipos de interés bajos está a punto de concluir. Los expertos aconsejan hacer el cálculo del coste de la hipoteca con el euríbor al 3% para no llevarse sorpresas desagradables. Con esa referencia, la hipoteca del ejemplo tendría una cuota mensual de 1.028 euros, un 21% superior.
Ahora, bancos y cajas aprietan las tuercas a los potenciales compradores, a los que exigen ratios de endeudamiento muy ajustados. Es poco habitual que permitan que la letra de la hipoteca suponga más del 35% de los ingresos netos mensuales. Así dejan margen a una futura escalada del precio del dinero sin que el pago del crédito se vea amenazado. Por lo tanto, en el ejemplo los ingresos mensuales deberían ser de 2.938 euros.
Los analistas coinciden en que, a medida que la recuperación económica vaya asentándose, el Banco Central Europeo ;BCE) irá elevando los tipos de interés con si objetivo de mantener a raya las tensiones inflacionistas. Aunque todavía que-3an meses sin nubarrones en el horizonte para los hipotecados o quienes piensen serlo en el futuro más inmediato. BNP Pa-ribas señala que las grandes economías mantendrán el actual régimen de tipos ie interés extremadamente bajos para ahuyentar al fantasma de la deflación. En septiembre, el IPC en España bajó un 1% Bn términos interanuales.
Peter Hensman, estratega global de Newton, gestora perteneciente a BNY Mellon Asset Management, considera que hay "pocas perspectivas de un cambio de tipos de interés por parte del BCE para lo que queda de este año". Desde Citi, estiman probable que el BCE manténgalos tipos en el actual 1%, su mínimo histórico, hasta el último trimestre del próximo año. Otras entidades fechan el punto de inflexión antes, como Deutsche Bank, que apuesta por el comienzo de un ciclo alcista del precio del dinero a partir del próximo octubre.
La gestora británica Scottish Widows estima que a finales del próximo ejercicio el tipo de interés de referencia de la zona euro se situará en el 1,25% para alcanzar el 3% a finales de 2011. Una previsión coincidente con la del consenso de mercado, que espera que el euríbor a un año se sitúe en el 2,3% en octubre de 2010, según Bloomberg. La tendencia alcista está a punto de comenzar según estas estimaciones, que apuntan a un euríbor ya en el 1,6% a comienzos del próximo año. Si la recuperación sigue su curso, como descuenta actualmente el mercado, el euríbor se situará en el 4,3% en octubre de 2015.
El potencial hipotecado también tiene que tener presente que los diferenciales que las entidades financieras aplican a los nuevos créditos distan mucho de los de las etapas de bonanza. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se situaba en julio en agosto en el 2,99%%, según los últimos datos del Banco de España, Esto implica que el diferencial medio teórico se sitúa actualmente en el 1,656% respecto al euríbor de dicho mes, que marcaba 1,334%. Este dato contrasta con el diferencial teórico del 0,796% correspondiente a septiembre de 2008.
Con todo, el esfuerzo medio para comprar una vivienda se sitúa a niveles similares a los mínimos históricos de 1999, según revela el último informe sectorial de la tasadora Tinsa. Esta fuente asegura que, en el segundo trimestre de este año, el esfuerzo financiero bruto sobre un préstamo medio se situaba en el 22,3% de los ingresos anuales por hogar, cercano a los mínimos históricos y a gran distancia del 54% que alcanzó en 1990.

Los cambios fiscales juegan en contra:
1 Subida del IVA. Desde julio de 2010, los compradores de vivienda nueva pagarán un 8% a Hacienda en concepto del impuesto sobre el valor añadido (IVA), en lugar del 7% actual. Supuestamente, este incremento tendría un impacto al alza en el precio de las viviendas, según la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), si bien otros expertos consideran que ese coste lo ten-
drá que asumir el vendedor, el que menos capacidad de negociación tiene en la actual situación. De entrada, esta subida sólo afecta a los pisos nuevos, puesto que en los de segunda mano ha de pagarse el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), un gravamen autonómico que oscila entre el 6% y el 7% (véase gráfico). Tras el movimiento del Gobierno, los expertos consideran muy probable que las
comunidades autónomas sigan el ejemplo y suban el ITP con el objetivo de poner remiendos también a su complicada situación contable.
2 Aumentará la tributación por los beneficios derivados de la transmisión de un bien a partir del 1 de enero del próximo año con el nuevo marco diseñado por el Gobierno. Por lo tanto, los vendedores tendrán que entregar a Hacienda el
19% de los primeros 6.00Í euros de plusvalías y el 21% de las restantes. Eso sí, si se vende la vivienda habitual para reinvertir ese importe en otra vivienda también dedicada al uso habitual, el vendedor está exento de tributa por las plusvalías.
3 A partir de 2011, los compradores no disfrutarán de ventajas fiscales a la hora de adqui rir una vivienda, según anunció el Gobierno el pasado mes de mayo. Los expertos consideran que el efecto es positivo, puesto que previsiblemente la amenaza de esa fecha límite tiene como efecto que se reactive la demanda. Algunos expertos dudan de que finalmente el Gobierno tome una medida tan impopular. "Aun pensando que la supriman como tal, habría varias fórmulas para mantener algunas ventajas", señala Pablo Boarini, consejero delegado de Tecnocasa.

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