viernes, 7 de agosto de 2009

Las seis reglas de oro para triunfar negociando la hipoteca con el banco

Sacado de un foro que suelo leer por si alguien esta pensando en renegociar...

Quienes tengan que revisar la hipoteca en el último trimestre del año, se van a encontrar con importantes rebajas en la cuota gracias a la bajada del Euríbor, ahorros que podrían llegar hasta los 300 euros. Eso, si la letra pequeña del préstamo juega a favor, y no hay ningún suelo oculto que impida adelgazar la letra. En caso contrario, toca ponerse las pilas y negociar con la entidad una operación de novación –mejora de condiciones- para lo que hay que tener en cuenta seis reglas de oro básicas.

1.- La táctica de amenazar con huir a otro banco ya no es válida: con el grifo del crédito seco, las entidades financieras saben que el recurso de acudir a la competencia para arañar alguna mejora tiene mucho de farol y poco de realidad. “La carta de la subrogación ya no es tan fácil”, explican desde Adicae para referirse a un recurso que antes solía funcionar. Sólo en el caso de clientes muy solventes, y a costa de llevarte un sinfín de productos asociados (planes de pensiones, seguros…) puede tener sentido, reconoce Pedro Javaloyes, director del Gabinete de Estudios de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios.

2.- Procure no caer en el impago: Aunque la situación sea difícil, Javaloyes explica que lo peor es caer en el impago, aunque sólo sea de una letra. Porque entonces, te incluyen en el Asnef y el banco prácticamente se desentiende de ti. Por eso, el experto indica que, ante el menor indicio de que se puede dejar de pagar una mensualidad –porque algún miembro se ha quedado en el paro o ha surgido algún gasto extraordinario- lo mejor es iniciar cuanto antes la negociación.

3.- Pierda el miedo, el banco no es omnipotente: A la entidad financiera no le interesa su piso, sino que usted lo pague puntualmente. Por eso, en el caso de que su historial sea bueno, pero esté pasando por dificultades, no tenga miedo a sentarse con el director de la sucursal y negociar las condiciones. Por ejemplo, si usted tiene un suelo que le impida beneficiarse de las caídas del Euríbor. Es como un “quid pro quo”, se trata de dar algo a cambio de algo, apunta Javaloyes. Puede suceder que la entidad consienta en bajarle el suelo de la hipoteca a cambio de ampliarle el diferencial y vincularle con algún producto más. Todo es cuestión de hablarlo y de que ambas partes cedan en la negociación. En Adicae también consideran muy importante afrontar el problema desde el primer momento y negociar en la sucursal, pulsando la flexibilidad que ofrecen, que normalmente dependerá del departamento de riesgos.

4. Detecte a su principal enemigo, las tasaciones, que están por los suelos: Es el principal caballo de Troya con el que puede encontrarse a la hora de hacer de su negociación un fortín. Y es que las tasadoras no quieren pillarse los dedos –no hay mercado- y están tasando a un precio muy inferior al de unos años, de hasta un 35% o un 40% menos, según reconocen fuentes de un importante banco que prefieren mantenerse en el anonimato.

En caso de que, por ejemplo, se quiera negociar el suelo de una hipoteca, explican las mismas fuentes, “si el cliente es bueno y tiene algo más que hipotecar”, podemos hablar. Pero si no, es prácticamente imposible la negociación, ya que, con la nueva tasación, la entidad no puede cubrir el riesgo de la hipoteca. Por ejemplo, si a usted le prestaron 300.000 euros hace dos años y su piso lo tasan ahora en 210.000 euros, un 30% menos, la entidad, normalmente, sólo tendrá margen hasta el 80%, es decir, 168.000 euros, una cantidad insuficiente para plantear cualquier acuerdo. “Antes de negociar nada, tienes que ir holgado en tasación, sino es imposible”, explican las mismas fuentes. Además, existe el problema añadido de que las actuales tasaciones sólo tienen validez para tres meses. Y, en muchos casos, cada banco funciona con su propia tasadora, por lo que una tasación homologada por el Banco de España, puede que le sea rechazada en alguna entidad.

5.- Tenga claro qué es lo que pide: en las novaciones o mejoras de condiciones, se puede solicitar ampliación o renovación de capital, alteración de plazo, rebaja del diferencial de intereses o el método o sistema de amortización. Casi siempre se opta por intentar rebajar el diferencial. Pero en Adicae recomiendan no obsesionarse con esta cuestión, porque a veces no es tan determinante.

6.- Si todo lo demás no funciona, hay que pintar la situación como si no pudiera ser peor: Este es uno de los muchos consejos que dan en Adicae. Pero sólo puede funcionarle cuando estén agotadas todas las vías y el banco se haya cerrado en banda. Entonces, conviene hacer ver a la entidad que hay un riesgo más que evidente de caer en el impago. El banco puede aflojar su postura –si la tasación lo permite- y preferir seguir cobrándole intereses teniéndole como cliente.

correo digital