jueves, 30 de julio de 2009

El euribor se abarata

Las hipotecas se abaratarán hasta un 50% tras la caída récord del Euríbor

El ahorro medio en las cuotas de los préstamos será de 327 euros mensuales

Los ciudadanos que estén a punto de revisar su hipoteca tienen motivos para alegrarse. La bajada de los tipos de interés en mayo y, sobre todo, la inyección de dinero que realizó el Banco Central Europeo en junio, siguen surtiendo efecto sobre el Euríbor, que condiciona las hipotecas de los europeos. Este índice cerrará el mes de julio con una media del 1,412% (puede oscilar una milésima con los datos de hoy y mañana) tras la mayor bajada interanual que ha experimentado jamás. Ello supone que las hipotecas con una duración más larga se beneficiarán de una rebaja de hasta el 50%. Los analistas, además, opinan que el indicador aún no ha roto su suelo, y apuntan a que en dos meses podría situarse cerca del 1,20%.

Hace sólo un año, el pago de los préstamos hipotecarios se hacía muy cuesta arriba. Tras varios años de tipos de interés muy bajos, el Euríbor se desbocó hasta casi alcanzar el 5,4% en julio, prácticamente cuatro puntos porcentuales más que ahora. Esa escalada se trasladó rápidamente al coste de la hipoteca media, que se incrementó en unos 900 euros anuales. Pero quienes revisaron su crédito el pasado verano y tengan que volver a hacerlo ahora van a respirar pronto. Y mucho. La cuota hipotecaria mensual para un crédito medio de 150.000 euros referenciado a Euríbor y un diferencial de 0,5, con una duración de 25 años, dejarán de pagar 957 euros para abonar 629 euros. Es decir, 327 euros menos, cerca de 4.000 euros al año.

Los ciudadanos que más provecho sacarán a la bajada del Euríbor son los que deben afrontar hipotecas largas. Si son a 30 años, la cuota descenderá un 38,4% (341 euros de rebaja para una hipoteca de 150.000); a 40 años, un 45,1% (367 euros), y a 50 años, un 50,1% (389 euros). Los principales beneficiados de esta bajada son, pues, quienes compraron su casa en los últimos años, puesto que también pudieron gozar de diferenciales más bajos, de entre el 0,40% y el 0,75%. Además de las dificultades para acceder al crédito, ahora la valoración del riesgo y el encarecimiento de la financiación de las entidades implican que muchos préstamos nuevos se concedan referenciados al Euríbor y a un margen que fácilmente supera los 1,5 puntos.

Ante la sequía que todavía sufren muchos compradores, los promotores inmobiliarios siguen buscando fórmulas para que éstos puedan disponer de créditos y no tener que seguir acumulando pisos vacíos. Ayer, por ejemplo, la Comunidad de Madrid y la Asociación de Promotores de Madrid pactaron que las inmobiliarias rebajarán los precios entre el 10% y el 50% a cambio de que cajas y bancos den el 100% de la financiación. De momento, se han adherido al convenio Banco Santander, BBVA, Caja Madrid, La Caixa, Banco Popular, Banesto BBK, ING Direct y Bancaja.

La Caixa, además, alcanzó otro acuerdo con la Asociación de Promotores de España para financiar el 100% de las viviendas si las inmobiliarias recortan los precios como mínimo un 20%. La patronal ya firmó el pasado mes de marzo un pacto parecido con Banco Santander.

Los mercados no esperan ahora que el presidente del Banco Central Europeo, Jean-Claude Trichet, vaya a anunciar este año otra bajada de tipos de interés. "Todavía no hay síntomas de una recuperación sólida en la Unión Europea, aunque se estén suavizando las dificultades de los mercados. Pero tampoco existen riesgos de tensiones inflacionistas. Sin descartarlo por completo, no veo una bajada de tipos", asegura el catedrático de la Universidad de Granada y el consultor de la Reserva Federal, Santiago Carbó.

Aun así, al Euríbor le queda algo de margen para seguir descendiendo, aunque cada vez menos, puesto que siempre está por encima de los tipos oficiales. Ese suelo estaría, según los analistas, entre el 1,20% y 1,30%. De hecho, el indicador marcó ayer un nuevo mínimo intradía al alcanzar el 1,367% tras la mayor bajada de los últimos 10 años.

La consultora de Analistas Financieros Internacionales Sara Baliña afirma que el descenso del indicador ha venido dado sobre todo por las expectativas del mercado, distorsionado por "la operativa intradía". Algo en lo que coincide el economista jefe de Intermoney, José Carlos Díez. "El 95% del dinero se mueve en el día a día", asegura.

La bajada del Euríbor se comerá parte la cuota hipotecaria de los ciudadanos en los próximos meses. ¿El alivio durará mucho? Quienes revisen su hipoteca anualmente pueden encontrarse con que el año que viene su cuota volverá a subir. "El Banco Central Europeo puede subir algo los tipos de interés el año que viene para ver cómo reacciona el mercado y luego situarlos alrededor del 2%", sostiene Díez.

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Esto hace que los amigos que estan pidiendo hipotecas ahora, las cajas les dice que el primer año es a tipo fijo y despues clausula de suelo. Toda la gente que tiene un interes fijo supongo que no vera muy acertada haber hecho esa opcion, sobretodo porque los intereses bajos me parece que van para largo,al menos de 1 año y medio van a estar asi.

EN EXCLUSIVA

Popular lo confirma: los bancos prefieren aguantar los pisos antes que bajar los precios

Era un secreto a voces, pero hasta ahora ningún banquero lo había dicho tan claramente como ayer Jacobo González-Robatto, director general del Banco Popular: los bancos prefieren aguantar todo el tiempo que haga falta los pisos en su balance antes que bajar los precios para sacarlos al mercado. Obviamente, venderlos a un precio más bajo del que se quedaron los ladrillos implica asumir una pérdida, de ahí que traten de evitarlo por todos los medios. Pero para poder mantenerlos en balance, la clave está en que el BCE mantenga los tipos bajos actuales.

"Vamos a mantener los activos inmobiliarios, no a malvenderlos. No tenemos ninguna intención de venderlos a precios por debajo de los de mercado porque podemos aguantar sin problemas", afirmó ayer Robatto en la rueda de prensa de resultados del Popular. "Es muy diferente tener activos inmobiliarios ahora que en la anterior crisis, la de los años 90. Entonces, con tipos al 18%, en tres años te habías comido casi todo el valor del activo; pero ahora, con el precio del dinero al 1% ó al 2%, no hay ningún problema por aguantar los activos en balance el tiempo que sea necesario", añadió.

Es decir, la clave está en el nivel de los tipos de interés. Según los expertos consultados, de lo que se trata es del coste de oportunidad de, en vez de tener en balance un activo productivo (crédito), tener uno improductivo (ladrillos) que, además, tiene un coste: mantenimiento, comunidad, seguro, impuestos, etc. Este coste es tanto menor cuanto más bajo sea el coste de financiación del banco, puesto que la rentabilidad mínima que pides es ese coste de financiación. Por ejemplo, si los tipos estuvieran al 8%, ese coste de oportunidad sería mucho más alto.

De las palabras de Robatto se deduce que el BCE tiene la culpa, en última instancia, de que los pisos no bajen en España. La cuestión es qué pasará cuando la autoridad monetaria europea empiece a subir el precio del dinero o restrinja la barra libre de liquidez al 1% para las entidades -que los consejeros del BCE no dejan de repetir que es una medida excepcional, que se levantará cuando se normalicen los mercados-. Algo que algunos institutos económicos cifran para finales de año, cuando la economía alemana afiance su recuperación. En todo caso, nadie espera que los tipos vuelvan al 4% ó al 5% en un futuro previsible.

De todas formas, el director general del Popular aseguró que los precios sí han bajado: en el caso de los 2.000 millones de euros en ladrillos que se ha tenido que 'comer' su banco, un 35% como media desde los niveles anteriores a la crisis (no respecto a la valoración a la que se los quedaron). Asimismo, asumió que "hay que desatascar el stock de vivienda" y que, en algún momento, todos esos pisos tienen que salir al mercado. Para ello ha creado su brazo inmobiliario, Aliseda, que dirige Pedro Rodera, ex consejero delegado de Realia.

"La gente busca chollos"

Eso sí, ese momento todavía no ha llegado: "Ahora hay muy poca elasticidad a las rebajas de precios, porque la gente espera lo que se conoce coloquialmente como chollos y no compra aunque ofrezcas descuentos muy atractivos", añadió Robatto. Como ya explicó El Confidencial, los grandes descuentos que ofrecen las inmobiliarias de bancos y cajas son ficticios, porque toman como referencia un valor de tasación absolutamente irreal, favorecido por la manga ancha del Banco de España y por la enorme laxitud -única en el mundo- de la normativa de tasaciones española.

Como es sabido, la crisis económica ha obligado a las entidades financieras españolas a hacerse cargo de la gestión de inmuebles procedentes de particulares, inmobiliarias y constructoras que no pueden hacer frente a los préstamos con los que los compraron. De esta forma, evitan que dichos préstamos engrosen la abultada cifra de morosidad de las entidades y, en consecuencia, tener que provisionarlos como una pérdida en sus cuentas.

Finalmente, Robatto pidió al Gobierno que dé marcha atrás en la supresión de la deducción fiscal por compra de vivienda para estimular el mercado: "Todo lo que se haga para que el consumidor tome el relevo de la recuperación económica es bueno, y está demostrado que hay una respuesta muy positiva a las ayudas fiscales: ahí está el ejemplo de los coches, donde el cambio de las ayudas ha tenido un efecto muy beneficioso".

Fuente: Cotizalia