lunes, 4 de mayo de 2009

Errores muy caros que se cometen en las hipotecas

Es un articulo extraido de "yo llego a fin de mes"

Cuando hablamos de hipotecas, todos aprendemos mucho de ellas una vez que la pagamos pero hay cosas que no aprendemos o tenemos en cuenta antes de contratarlas con los consiguientes perjuicios económicos que nos pueden traer en el futuro.

Este tipo de préstamos destinados para la adquisición de nuestra vivienda, no son tratados con toda la frialdad que debiéramos en la mayoría de las ocasiones, puesto que la compra de la casa nos quita un puntito de racionalidad. ¿Cuáles son los errores más usuales?

Detalles antes de la firma. Hay una serie de gastos inexcusables. Estos son el coste de la tasación de la vivienda a hipotecar y los gastos de la notaría en la que vayamos a firmar nuestra hipoteca. Notarías hay muchas y todas ellas van cumplir la misma función.

Pues dado que hay muchas, tenemos que pedir precio en un par de ellas y seleccionar aquella que nos dé el precio más bajo. Para una hipoteca de 150.000 euros podemos tener diferencias de más de 100 euros de unas notarias a otras.

La tasación por empresa reconocida por el Banco de España es un paso previo para la valoración del bien. Las entidades financieras suelen trabajar con varias empresas de este tipo. Es básico que le pidamos a nuestra entidad la relación de empresas con la que trabajan y nos dirijamos a aquella que pueda presentar el mejor precio.

Contratación de productos adicionales a la hipoteca. Las entidades financieras quieren vincularnos como clientes de por vida. Tengamos en cuenta que por cada producto que contratemos debemos mejorar las condiciones de nuestro préstamo sustancialmente.

Un ejemplo claro lo tenemos en una rebaja del diferencial del préstamo o en las comisiones repercutibles a la operación en el supuesto de domiciliar la nómina o contratar alguna tarjeta de crédito. En este tipo de contrataciones, siempre tenemos que evaluar el coste de los productos contratados frente el ahorro en el préstamo que generamos.

Hipotecas en divisas. Este tipo de préstamos son aquellos que se conceden y pagan en moneda distinta al euro, como por ejemplo el yen japonés. Además los tipos de interés aplicables estos préstamos son aquellos del pais origen de la moneda de contratación. Este tipo de productos son productos especulativos, dado que estamos expuestos a una variable que puede tener peligrosas consecuencias.

Esa variable es el tipo de cambio de la moneda frente al euro. Si mis ingresos los recibo en euros, contratar operaciones a largo plazo en moneda distinta al euro, pueden provocar tanto situaciones muy ventajosas como perjudiciales. Es decir, si la moneda origen se revaloriza frente al euro, el principal de mi préstamo aumentará sustancialmente y viceversa.

Límites inferiores y superiores en los tipos de interés. Es política de muchas entidades financieras fijar los límites máximos y mínimos de los tipos de interés que se van a aplicar a nuestro préstamo. En una situación económica como la actual, tener contratado un límite mínimo va a impedir que nos favorezcamos de las bajadas del euribor.

Esta condición es complicada de eliminar, pero negociando con nuestra entidad financiera, se puede conseguir rebajar el límite a niveles más acordes con los tipos actuales. Un límite del 2%-2,5% se ùede considerar más o menos justo, en el caso de no poder eliminarlo bajo ningún concepto.

Seguros de tipo de interés que no son seguros. Este es el punto más espinoso con diferencia. Se ha dado una tónica por parte de una serie de entidades de ofrecer unos contratos de intercambio de tipos de interés en lugar de seguros de tipos. Este tipo de productos, son unos contratos complejos de entender y pueden ser tanto muy beneficiosos como perjudiciales para nuestra economía.

Antes de contratar ningún producto de este tipo, tenemos que estudiar con profundidad qué es lo que estamos contratando, solicitar información una y otra vez, armarnos de paciencia, lápiz y papel y realizar todas las simulaciones y escenarios que sean posibles en las subidas y bajadas de tipos.

Aún así, si no llego a comprender perfectamente el alcance de la operación de cobertura o cualquier punto que me incluyan en este punto, no debo contratar ese producto. Es decir, hay que firmar sólo lo que se sabe lo que se firma, no lo que no tenemos ni idea.

Como norma general, siempre tenemos que negociar cada uno de los puntos de mi préstamo, entender e informarnos perfectamente de todos los puntos que yo firmo en mi hipoteca y tener muy claras las consecuencias de oscilaciones tanto en el mercado como en mis ingresos. A largo plazo, tendremos un mayor ahorro si disminuimos nuestros gastos financieros.

Remo, editor de Yo llego a fin de mes.

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Yo por mi parte diré que el suelo solo lo llevan el 25% de las hipotecas firmadas asi que no debería ser dificil quitarlo.

Si la hipoteca la haces con el mismo banco que utilizó el promotor en lugar de hipoteca realizas una subrogación de hipoteca siendo algo más barato en los papeleos.